MAPA - GIMOB - AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA - 54/2023
Texto base / Enunciado
Estimado acadêmico(a), o objetivo principal da atividade MAPA é lhe proporcionar a experiência da imersão no universo das Incorporações Imobiliárias e Loteamentos, de forma que possa compreender a prática dos assuntos estudados como instrumento para o exercício pleno da profissão que você escolheu.
PROBLEMATIZAÇÃO: Ainda paira a dúvida quanto ao profissional correto para proceder a determinação do valor mercadológico de um imóvel tanto para locação quanto para venda. Seria o Gestor ou Corretor de imóveis? Ou o Engenheiro Civil? Ou o Arquiteto?
SIGNIFICAÇÃO: Cada profissional tem a importância e o conhecimento específicos da sua área de atuação. Quando se trata de determinação de valor mercadológico, é o Gestor ou Corretor e imóveis o profissional mais indicado, visto que ele está acompanhando o movimento do mercado imobiliário e como está o fluxo da lei da oferta e da procura.
EXPERIMENTAÇÃO: Por falta de conhecimento da expertise do gestor ou corretor de imóveis na operação imobiliária de avaliação de imóveis, as pessoas acabam contratando engenheiros ou arquitetos. Esses profissionais dependem das amostras coletadas do mercado imobiliário para realizar o seu trabalho e, por não saberem como está o mercado, por vezes coletam amostras que não poderiam ser validadas no trabalho.
REFLEXÃO: A atuação do Gestor ou Corretor de imóveis, do Engenheiro Civil, do Arquiteto e do Engenheiro Agrônomo, são fundamentais aos propósitos da sua profissão. Não raras as vezes trabalhamos em conjunto com outros profissionais, quando um complementa o trabalho do outro.
Nomeação de corretor de imóveis para exercer a função de perito judicial em áreas rurais
Débora Minuzzi
Um corretor de imóveis obtém vasta experiência no ramo rural, avaliando a valorização ou desvalorização de determinada área de campo rural com maior precisão, já que conhece as áreas de campo rural da região que trabalha. Muito se discute quanto à nomeação de corretor de imóveis para exercer a função de perito judicial em áreas rurais. Em uma breve síntese, iremos analisar os dispositivos legais e entendimentos jurisprudenciais acerca desse tema, tão relevante e debatido atualmente.
O artigo 156, § 1º, do Código de Processo Civil, permite que profissionais legalmente habilitados possam ser peritos judiciais, mediante inscrição no cadastro do Tribunal de Justiça do Estado que está vinculado.
É o dispositivo na íntegra:
Artigo 156 - O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.
§ 1º - Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.
Fora isso, o artigo 4º, da Resolução 1.066/07, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), dispõe que corretores de imóveis podem exercer a função de peritos judiciais, mediante Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).
Mas o que significa Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)?
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é um documento realizado por um corretor de imóveis, dispondo sobre "critérios técnicos e análise de mercado, com vistas à determinação do valor de comercialização" do bem, levando-se em consideração a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 14.653.2
É o artigo 4º, da Resolução 1.066/07, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), que dispõe sobre o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM):
Artigo 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.
Há, do mesmo modo, os artigos 1º e 2º, da Resolução de no. 957/2006, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), que dispõem sobre a competência do corretor de imóveis para a elaboração de parecer técnico de avaliação imobiliária".
São os dispositivos na íntegra:
Artigo 1º - A elaboração de Parecer Técnico para determinação do valor de mercado de imóvel será permitida ao Corretor de Imóveis, observado o disposto na presente Resolução.
Artigo 2º - É competente para elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica o Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis e com inscrição válida no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários que seja, cumulativa ou alternativamente:
Tem-se, também, o artigo 3º, da lei 6.530/78, que dispõe sobre a competência de corretor de imóveis para opinar quanto à comercialização imobiliária do bem.
Vejamos na íntegra a redação do dispositivo:
Artigo 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.
Como acima visto, os corretores de imóveis têm competência para elaborar Parecer Técnico, com vistas a determinação do valor de mercado sobre determinado bem, aqui, no caso, imóveis rurais. Podem, portanto, exercer a função de peritos judiciais.
Há, além dos dispositivos legais acima expostos, uma vasta jurisprudência no sentido de que o corretor de imóveis pode sim exercer a função de perito judicial.
É importante destacar que as atividades elencadas no art. 3º da Resolução COFECI n. 957/2006, para elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica, não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, porque tais atividades estão relacionadas com a respectiva área de atuação e de conhecimento do corretor de imóveis.
O objetivo da Resolução é satisfazer e fornecer ao cidadão uma avaliação eficaz do seu imóvel, determinada e real, com os conteúdos e requisitos ideais de conhecimento, fugindo de uma simples declaração de avaliação, que, às vezes, eram efetuadas sem qualquer padronização. É a segurança do mercado imobiliário que se objetiva, o que demonstra estar em harmonia com a finalidade da Lei n. 6.530/79.
Os corretores de imóveis possuem conhecimento técnico e específico para exercer essa atividade, já que atuam diariamente na negociação e na avaliação de bens, podendo, em razão disso, fornecerem um laudo pericial com a mesma eficácia que produziria um engenheiro ou um arquiteto.
Um corretor de imóveis obtém vasta experiência no ramo rural, avaliando a valorização ou desvalorização de determinada área de campo rural com maior precisão, já que conhece as áreas de campo rural da região que trabalha. O perito, corretor de imóveis, é adequado para realizar esse tipo de perícia, tendo em vista que trabalha com isso dia após dia. Um corretor de imóveis, além de conhecer as áreas de campo rural da região que trabalha, aufere prática e experiência em demandas rurais dia-a-dia, condições absolutamente necessárias à realização de qualquer perícia.
Por fim, quanto a nomeação de corretor de imóveis para exercer a função de perito judicial em áreas rurais, há uma jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em que foi discutido no acórdão o valor indenizável de uma área de terras rurais localizada no Estado do Rio de Janeiro. Foi nomeado como perito judicial um corretor de imóveis, o qual elaborou um laudo pericial adequado aos esclarecimentos da causa, apontando o valor indenizatório, de acordo com o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) e, também, de acordo com a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 14.653. Esse laudo pericial foi impugnado, em razão do valor mercadológico da área rural encontrado pelo perito judicial corretor de imóveis. Porém, restou determinado que o laudo, com o valor da fração de terras rurais, estava correto, não havendo necessidade de nomear perito judicial engenheiro agrônomo.
A experiência dos corretores de imóveis confere, portanto, precisão à perícia, tanto quanto a de um engenheiro ou de um arquiteto, porém o laudo técnico não pode ser emitido por um corretor imobiliário, apenas o parecer mercadológico.
Disponível em: https://bit.ly/48PYc4h Acesso em: outubro 2023
Mediante o exposto, leia com atenção a situação hipotética a seguir:
Vânia angariou um lindo sobrado para venda e o cliente proprietário solicitou uma avaliação porque houve uma queda de árvore que atingiu a parte superior do imóvel e ele gostaria de saber se o dano causado pode interferir no valor pretendido para venda e também gostaria de saber por qual valor o imóvel pode ser anunciado.
A partir do exposto no caso acima, tendo como base a Unidade 01 - Avaliação de imóveis do livro Avaliação Imobiliária, a proposta para nossa atividade MAPA é que você responde às seguintes situações:
1) Ao atender o cliente, Vânia recomendou que ele contratasse um engenheiro civil para avaliar o dano causado pela queda da arvore. Ele ficou muito bravo e disse que se fosse para contratar um engenheiro, ele não a teria procurado. Ajude Vânia a explicar porquê sugeriu a contratação de um engenheiro civil.
2) A respeito da discussão sobre qual profissional é mais indicado para avaliar um imóvel, um engenheiro sugeriu a um corretor de imóveis que procurasse saber um pouco sobre a história da avaliação de imóveis no Brasil. De acordo com o que estudamos em nosso livro sobre o “Histórico da avaliação de imóveis no Brasil”, faça um resumo completo, mas de fácil leitura sobre o assunto.
3) Certamente Vânia irá realizar a avaliação mercadológica do imóvel. Para isso ela utilizará o método comparativo de dados de mercado. Cite três vantagens da utilização desse método.
4) De acordo com o texto acima, o corretor de imóveis realizou um bom trabalho? Qual argumento a autora utilizou para legitimar a atuação do corretor de imóveis como perito judicial?
Atenção:
- Para ajudar você a responder esta atividade, foi gravado um vídeo de orientação que está disponível na Sala do Café e/ou Material da Disciplina.
- A atividade deve ser respondida em um único arquivo em formato WORD, o modelo padrão com os campos de respostas, que está anexado na pasta>Material da disciplina. - As respostas devem conter entre 7 a 10 linhas de argumentação.
- Argumente formalmente com suas próprias palavras, cópias e citações de outros autores não referenciados serão zeradas.
- Tenha cuidado para não anexar arquivos incorretos, pois não será possível a correção ou reenvio de arquivos.
